सुप्रीम कोर्ट ने ‘एकतरफा’ अनुबंधों पर पार्श्वनाथ की खिंचाई की: गुरुग्राम में घर खरीदने वालों को अब 8 प्रतिशत ब्याज क्यों देना है | कानूनी समाचार |

“उपभोक्ता मंचों को उचित और उचित मुआवजा देने की शक्ति।” सेवा में कमी यह क़ानून के अंतर्गत आता है और उपभोक्ता के नुकसान के लिए संचालित होने वाली संविदात्मक शर्तों से इसे कम नहीं किया जा सकता है। इसलिए यह पुरस्कार एक वैध और स्वीकार्य अभ्यास का प्रतिनिधित्व करता है वैधानिक क्षेत्राधिकार“सुप्रीम कोर्ट ने 20 फरवरी को कहा।

सुप्रीम कोर्ट ने कहा, एनसीडीआरसी ने मुआवजा देने में अपने वैधानिक अधिकार के दायरे में अच्छा काम किया। (एआई का उपयोग करके छवि को बढ़ाया गया)

उपभोक्ता मंच क़ानून से शक्ति प्राप्त करते हैं, अनुबंध से नहीं

• उपभोक्ता मंचों का अधिकार क्षेत्र न केवल पार्टियों के बीच सहमत संविदात्मक शर्तों से, बल्कि क़ानून से भी पता लगाया जा सकता है।
• इसलिए, शक्ति का स्रोत वैधानिक है, संविदात्मक नहीं।
• उपभोक्ता संरक्षण अधिनियम, 1986 सेवा में कमी से संबंधित शिकायतों पर निर्णय लेने और उचित राहत देने के लिए एनसीडीआरसी सहित उपभोक्ता मंचों को सशक्त बनाना।
• अधिनियम सक्षम बनाता है एनसीडीआरसी किसी उपभोक्ता को हुई हानि या चोट के लिए निर्देश जारी करना और मुआवजा देना।
• वर्तमान मामले में, पूरा होने और कब्ज़ा सौंपने में देरी विवादित नहीं है।
• ऐसी विफलता बनती है सेवा में कमी.
• एनसीडीआरसी मुआवजा देने में अपने वैधानिक प्राधिकार के दायरे में अच्छा काम किया।
• मुआवज़ा यह एक समान नहीं है और इसे देरी की प्रकृति, प्राधिकारी के आचरण और उत्पीड़न की सीमा के आधार पर ढाला जाना चाहिए।
• मुआवज़ा किसी कठोर या फार्मूलाबद्ध पैटर्न का पालन नहीं कर सकता।
• मात्रा यह नुकसान की प्रकृति और सीमा पर निर्भर होना चाहिए।
• जहां कब्ज़ा अंततः वितरित किया जाता है, मुआवजा आमतौर पर कम हो सकता है क्योंकि आवंटी को प्रशंसा का लाभ मिलता है।
• हालाँकि, जहां केवल रिफंड का निर्देश दिया गया है, मुआवजा अधिक हो सकता है क्योंकि आवंटी कब्जे और मूल्य में वृद्धि दोनों से वंचित है।
• मुआवज़ा इसमें सेवा में कमी के कारण होने वाली आर्थिक हानि के साथ-साथ मानसिक पीड़ा भी शामिल हो सकती है।
• उपभोक्ता मंचों को तथ्यात्मक मैट्रिक्स का विश्लेषण करना चाहिए और मुआवजे को यांत्रिक रूप से केवल सख्त वित्तीय गणनाओं तक सीमित नहीं किया जा सकता है।
• विस्तृत गणितीय निश्चय बाज़ार में गिरावट कोई अनिवार्य शर्त नहीं है; आवश्यक यह है कि पुरस्कार न्यायसंगत, उचित और रिकॉर्ड में स्थापित देरी, अभाव और कठिनाई के अनुपात में हो।
• प्रति वर्ष 8% की दर से ब्याज का पुरस्कार इस न्यायालय द्वारा निर्धारित सिद्धांतों के अनुरूप उचित और उचित मुआवजे का प्रतिनिधित्व करता है।
• यह किसी भी विकृति या क्षेत्राधिकार संबंधी त्रुटि से ग्रस्त नहीं है जिससे इस न्यायालय को हस्तक्षेप की आवश्यकता पड़े।
• फ्लैट खरीदार हैं “उपभोक्ता“अधिनियम के तहत, और कब्ज़ा सौंपने में देरी सेवा में कमी के बराबर है।
• उपभोक्ता मंचधारा 14 के तहत शक्तियों का प्रयोग करते हुए, ऐसी कमी का निवारण करने और चोट के अनुरूप उचित मुआवजा देने में सक्षम हैं।

अधिभोग प्रमाणपत्र: गैर-परक्राम्य आवश्यकता

• मामले में एक महत्वपूर्ण मुद्दा डेवलपर की इसे प्राप्त करने में विफलता थी अधिभोग प्रमाण पत्र वर्षों की देरी के बाद भी.
• सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि 12 फरवरी, 2021 के एक आदेश सहित अंतरिम निर्देशों की एक श्रृंखला के बावजूद, जिसमें निर्माण पूरा करने और अनुबंध में देरी के मुआवजे के भुगतान की आवश्यकता थी, डेवलपर अपेक्षित ओसी हासिल करने में विफल रहा।
• एक स्तर पर, इसने वैधानिक अनुमोदन के बिना “जहाँ है जैसा है” के आधार पर कब्ज़ा सौंपने का प्रस्ताव रखा।
• सुप्रीम कोर्ट ने यह स्पष्ट कर दिया कि अधिभोग प्रमाण पत्र के बिना किसी खरीदार पर वैध कब्ज़ा नहीं थोपा जा सकता है, यह दोहराते हुए कि ओसी प्राप्त करना कब्जे की वैध डिलीवरी के लिए एक वैधानिक पूर्व शर्त है।

अंतिम निर्देश

• सुप्रीम कोर्ट ने तीनों अपीलों को खारिज करते हुए उचित मुआवजे के रूप में 8 प्रतिशत ब्याज के फैसले को बरकरार रखा।
• शीर्ष अदालत ने निर्देश दिया डेवलपर छह माह के भीतर दो मामलों में अधिभोग प्रमाण पत्र प्राप्त कर कब्जा सौंपना होगा।
• शीर्ष अदालत ने वैध कब्ज़ा मिलने तक मुआवजा भुगतान जारी रखने का आदेश दिया।
• तीसरे मामले में सुप्रीम कोर्ट ने सहमति तिथि से 8 फीसदी ब्याज देने का निर्देश दिया कब्ज़ा पहले से भुगतान की गई राशि को समायोजित करने के बाद, 14 अगस्त 2022 तक।

8 प्रतिशत ब्याज उचित एवं उचित ठहराया गया

• सुप्रीम कोर्ट ने उस ब्याज को 8 प्रतिशत प्रति वर्ष माना, जैसा कि दिया गया था एनसीडीआरसीनिष्पक्ष और उचित था।
• सुप्रीम कोर्ट ने कहा कि जिस मामले में कब्जा 14 अगस्त, 2022 को लिया गया था, खरीदार पहले से भुगतान की गई राशि को समायोजित करने के बाद, कब्जे की सहमत तारीख से उस तारीख तक 8 प्रतिशत ब्याज के हकदार थे।
• अन्य दो मामलों में, डेवलपर को सुप्रीम कोर्ट द्वारा इसे प्राप्त करने का निर्देश दिया गया था अधिभोग प्रमाण पत्र और फैसले की तारीख से छह महीने के भीतर कब्जा सौंप दें, कानूनी कब्जा मिलने तक मुआवजा देना जारी रखें।

वह परियोजना जो वर्षों से समय सीमा से चूक गई

• यह विवाद “फ्लैटों से संबंधित तीन अलग-अलग उपभोक्ता शिकायतों से उत्पन्न हुआ”पार्श्वनाथ एक्सोटिका“, सेक्टर 53 में एक आवासीय परियोजना, गुरूग्राम.

केस 1: 2022 की सिविल अपील संख्या 5289

• 3390 वर्ग फीट का बी-5-501 नाम का फ्लैट मूल रूप से 23 फरवरी, 2007 को मीरा मेहरा और राज कुमार मेहरा को 2.03 करोड़ रुपये के मूल बिक्री मूल्य पर आवंटित किया गया था।
• आवंटन को बाद में 20 मई, 2011 को डॉ. मोहित खिरबत के पक्ष में अनुमोदित कर दिया गया।
• पर्याप्त भुगतान किए जाने के बावजूद, तय समय सीमा के भीतर कब्जा नहीं दिया गया।

केस 2: 2022 की सिविल अपील संख्या 5290

• यह मामला 3390 वर्ग फुट क्षेत्रफल वाले फ्लैट बी-6-903 से संबंधित है, जो 12 मार्च 2007 को ग्रुप कैप्टन सुमन चोपड़ा को 1.82 करोड़ रुपये में आवंटित किया गया था।
• खरीदार ने 14 दिसंबर, 2013 की प्रतिबद्ध कब्जे की तारीख से पहले लगभग पूरा भुगतान कर दिया था, फिर भी कब्जा नहीं सौंपा गया था।

केस 3: 2025 की सिविल अपील संख्या 11047

• तीसरी अपील में 3390 वर्ग फीट क्षेत्रफल वाला फ्लैट बी-6-202 शामिल है, जो मूल रूप से 14 फरवरी, 2011 को गुंजा इंफ्रास्ट्रक्चर प्राइवेट लिमिटेड को छूट के बाद 2.44 करोड़ रुपये की मूल कीमत पर आवंटित किया गया था।
• बाद में आवंटन नूर भाटिया और राकेश भाटिया को हस्तांतरित कर दिया गया, और बाद में एक जीपीए धारक के माध्यम से प्रतिनिधित्व किया गया।
• बिक्री प्रतिफल का लगभग 95 प्रतिशत भुगतान 2013 तक किया जा चुका था।
• हालाँकि, विस्तारित अनुबंध अवधि के भीतर कब्ज़ा वितरित नहीं किया गया था।
• निष्पादन की कार्यवाही अंततः इससे पहले शुरू की गई एनसीडीआरसी गैर-अनुपालन के कारण, और डेवलपर के निदेशकों के खिलाफ गैर-जमानती वारंट जारी किए गए थे।
• खरीदारों की तत्काल आवश्यकता के कारण, और उनके अधिकारों पर प्रतिकूल प्रभाव डाले बिना, अंततः 14 अगस्त, 2022 को अधिभोग प्रमाणपत्र के बिना कब्ज़ा ले लिया गया।

खरीदार एनसीडीआरसी पहुंचे

• प्रत्येक मामले में, खरीदारों ने 3390 वर्ग फुट के अपार्टमेंट बुक किए थे और कब्जे की वादा की गई तारीख से कई साल पहले, करोड़ों रुपये की लगभग पूरी बिक्री का भुगतान कर दिया था।
• फ्लैट खरीदार समझौतों के तहत, डेवलपर को छह महीने की छूट अवधि के साथ, संबंधित ब्लॉक के शुरू होने से 36 महीने के भीतर निर्माण पूरा करना आवश्यक था।
• इस समयसीमा के बावजूद, अनुबंध या विस्तारित अवधि के भीतर कब्ज़ा वितरित नहीं किया गया।
• वर्षों तक इंतजार करने के बाद, खरीदारों ने संपर्क किया एनसीडीआरसी 2017 में, सेवा में कमी का आरोप लगाया और कब्ज़ा, मुआवजा और लागत की मांग की।

एनसीडीआरसी ने क्या आदेश दिया

• 30 जुलाई, 2018 (दो शिकायतों में) और 21 नवंबर, 2019 (तीसरे में) के आदेशों में, एनसीडीआरसी डेवलपर को अधिभोग प्रमाणपत्र प्राप्त करने के बाद निर्दिष्ट समय सीमा तक निर्माण पूरा करने और कब्ज़ा सौंपने का निर्देश दिया।
• राष्ट्रीय उपभोक्ता निकाय ने कब्जे की वास्तविक डिलीवरी तक संबंधित कट-ऑफ तिथियों से 8 प्रतिशत प्रति वर्ष की दर से साधारण ब्याज का भुगतान करने का भी निर्देश दिया।
• इसने संविदात्मक दर पर कुछ अवधि के लिए विस्तारित छूट का भी आदेश दिया।
• एनसीडीआरसी प्रत्येक मामले में मुकदमे की लागत और निर्धारित तिथियों के बाद होने वाली स्टांप ड्यूटी में किसी भी वृद्धि के लिए 25,000 रुपये का भुगतान करने का निर्देश दिया गया।
• इन निर्देशों को चुनौती देते हुए, डेवलपर ने संपर्क किया सुप्रीम कोर्टयह तर्क देते हुए कि एनसीडीआरसी अपने वैधानिक अधिकार क्षेत्र से परे यात्रा की थी।

बिल्डर का बचाव: अनुबंध मुआवजे की सीमा तय करता है

• सुप्रीम कोर्ट के समक्ष डेवलपर का मुख्य तर्क यह था कि फ्लैट खरीदार समझौते के खंड 10 (सी) में देरी के लिए 10 रुपये प्रति वर्ग फुट प्रति माह मुआवजा तय किया गया था।
• चूंकि पक्ष इस दर पर सहमत थे, इसलिए उपभोक्ता फोरम ने तर्क दिया कि वह ब्याज के रूप में अधिक राशि नहीं दे सकता।
• बिल्डर ने यह तर्क देने के लिए अन्य संविदात्मक प्रावधानों पर भी भरोसा किया कि स्टांप शुल्क और पंजीकरण शुल्क खरीदार द्वारा देय थे, और यह कि एनसीडीआरसीबढ़ी हुई स्टाम्प ड्यूटी वहन करने का निर्देश समझौते के विपरीत था।
• इसके अतिरिक्त, डेवलपर ने वित्तीय बाधाओं, श्रम की कमी, लागत में वृद्धि और वैधानिक अनुमोदन में देरी को देरी के लिए जिम्मेदार ठहराया।